La limite de l'action individuelle d'un copropriétaire contre un tiers qui a porté atteinte aux parties communes
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3 min.
Auteurs : Philippe MARIN, avocat
Publié le :
13/08/2023
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2023
Dans un arrêt en date du 8 juin 2023 publié au bulletin (Pourvoi n° 21-15.692), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu'un copropriétaire n'a pas qualité à agir en paiement du coût de travaux de remise en état de parties communes rendus nécessaires par une atteinte portée à celles-ci par un tiers à la copropriété.
En l'espèce, des copropriétaires réclamaient la réparation des désordres constructifs et des non-conformités à la réglementation relative à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite affectant les parties communes. La cour d'appel, a jugé que les demandes des copropriétaires contre les constructeurs au titre des travaux de reprise étaient irrecevables.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et motive son arrêt comme suit :
Aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Aux termes de l'article 15, alinéa 1er, de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.
La Cour de cassation avait déjà jugé qu'un copropriétaire n'avait pas qualité pour agir à titre individuel contre un locataire afin d'obtenir la remise en état des parties communes annexées (Cass. 3ème Civ.15 novembre 2018 n° 17-13.514).
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