Les outils exceptionnels à la disposition des administrateurs provisoires pour redresser les copropriétés en difficulté
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18 min.
Auteur : Philippe MARIN
Publié le :
11/02/2024
11
février
févr.
02
2024
Procédures des articles 29-14, 29-6, 29-8 et 29-9, al. 2 : Cession d’actifs, Syndicat secondaire, scission judiciaire.
Afin de remplir la mission judiciaire qui lui a été confiée de rétablir le bon fonctionnement d’une copropriété, l’administrateur provisoire dispose de pouvoirs exorbitants du droit commun de la copropriété. Conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge lui confie les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26, et du conseil syndical.
La Cour de cassation a été amenée à préciser que ses décisions ne peuvent pas faire l’objet de contestation (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.923, FS-B).
Toutefois, ces pouvoirs peuvent dans certains cas être insuffisants et l’administrateur doit alors avoir recours aux outils exceptionnels qui sont mis à sa disposition dans la loi pour contourner les blocages juridique et économique qui entravent la sortie de crise.
Il s’agit de parvenir à restituer aux copropriétaires une autonomie et une capacité à vivre et décider ensemble.
I- Les blocages financiers
Les copropriétés soumises au régime de l’article 29-1 sont confrontées à un déséquilibre financier souvent lié à une incapacité ou à un refus des copropriétaires de payer les charges nécessaires à l’entretien de l’immeuble et à son redressement.
Le professeur Christian ATIAS avait parfaitement résumé les logiques opposées auxquelles se heurte l’économie de l’immeuble : "Matériellement, les parties communes forment le principal, même si, juridiquement et psychologiquement, les parties privatives paraissent constituer l’essentiel de l’immeuble" (Christian Atias : La copropriété de l’immeuble, Dalloz, Paris 1995, p9).
Il est un fait que dans les quartiers bourgeois cela peut se traduire par un rapport spéculatif au domicile, notamment en matière de travaux. Financer ces travaux est un placement. En revanche, dans les quartiers plus modestes, l’approche est plus domestique et orientée vers l’habitabilité par nécessité. Il s’agit alors d’occuper durablement les lieux (Marie-Pierre Lefeuvre : Vivre en copropriété L’indivision en pratique LGDJ.).
Ces logiques peuvent d’ailleurs se côtoyer dans une même copropriété et susciter des divergences qui freinent un retour à un fonctionnement autonome de la copropriété.
Si le retour à un fonctionnement normal de la copropriété est paralysé par un déséquilibre financier endémique dû à l’importance des charges impayées ou à un endettement que les copropriétaires ne peuvent absorber dans les charges, l’administrateur peut être autorisé par le juge à utiliser exceptionnellement le fonds travaux ou céder des actifs.
- L’utilisation du fonds travaux (art.29-14 2°)
« Le juge peut autoriser l'administrateur provisoire à utiliser les sommes déposées sur le fonds de travaux pour engager les actions nécessaires au redressement de la copropriété ou permettre le maintien de la gestion courante ».
Il appartient à l’administrateur de saisir le président du tribunal judiciaire par voie de requête afin de solliciter cette autorisation.
Il doit justifier que l’utilisation des sommes déposées sur le fonds travaux est nécessaire au redressement, par exemple dans l’hypothèse de charges exceptionnelles ou de l’absence de fonds à raison de la défaillance de nombreux copropriétaires à payer les charges courantes et de l’urgence d’engager des procédures de recouvrement afin de permettre le remboursement du passif déclaré entre les mains de l’administrateur provisoire et permettre le redressement du syndicat.
- La cession d’actifs (art. 29-6 L 65)
« Si le syndicat des copropriétaires dispose d'actifs cessibles, notamment des locaux ou des parcelles de terrain non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat, l'administrateur provisoire peut demander au juge l'autorisation de réaliser les cessions par dérogation au a de l'article 26 et au deuxième alinéa du I de l'article 29-1 et de modifier en conséquence le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
A l'appui de cette demande, l'administrateur provisoire produit un rapport faisant état de l'évaluation des biens cessibles et consignant l'avis du conseil syndical ».
La durée de l'autorisation fixée par le juge ne peut excéder cinq ans. Si la cession des actifs est réalisée dans ce délai, elle conduit à la modification de l'échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires prévu par le plan d'apurement des dettes, selon la procédure définie au IV de l'article 29-5 ».
Cela suppose l’existence d’actifs du syndicat cessibles :
La loi envisage « des locaux » ou « des parcelles de terrain non bâti ». Ainsi, les actifs concernés peuvent être une loge de concierge ou de gardien.
Il peut s’agir également de terrains constructibles susceptibles d’intéresser soit un constructeur-vendeur en vue de réaliser une opération de promotion immobilière, soit un acteur public dans le cadre d’une opération d’aménagement. Les terrains sont le plus souvent des parties communes. L’étude d’impact de la loi SRU a visé la possibilité de « céder des parties communes (voirie, espaces verts) pour faire rentrer des fonds et diminuer des charges d’entretien courant ».
a) Les modalités de la cession
À l’appui de la requête au Président du tribunal judiciaire, l’administrateur provisoire doit produire un rapport faisant état de l’évaluation des biens cessibles (L. 1965, art. 29-6, al. 2). La cession étant envisagée comme un moyen d’accélérer le redressement financier du syndicat, il importe que le juge puisse apprécier l’importance de l’apport dont pourrait bénéficier le syndicat et ainsi réduire sa dette à l’égard de ses créanciers.
S’agissant d’un immeuble en copropriété et spécialement d’un lot de copropriété, c’est toujours la valeur vénale qu’il importe de déterminer.
Le rapport d’évaluation fourni au juge par l’administrateur provisoire, doit consigner l’avis du conseil syndical (L. 1965, art. 29-6, al. 2).
La ou les cessions envisagées entraînent aussi des répercussions sur les documents relatifs à la copropriété. Pour cela, il a été prévu que l’autorisation judiciaire pouvait également porter sur la modification corrélative du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (L. 1965, art. 29-6, al. 1er).
b) La durée de l’opération
La loi fixe une durée maximale puisque l’autorisation du processus de cession, fixée par le juge, ne peut excéder cinq années (L. 1965, art. 29-6, al. 3).
Si la cession des actifs est réalisée dans ce délai, elle conduit à la modification de l’échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires, prévu par le plan d’apurement des dettes.
Dans le cas contraire, si les cessions n’ont pas trouvé preneur dans le délai imparti par le juge, l’administrateur provisoire peut demander au juge d’effacer partiellement les dettes du syndicat pour un montant équivalant au montant des créances dites « irrécouvrables » (L. 1965, art. 29-7, al. 2).
c) la cession à titre gracieux
L’article 29-9 alinéa 2 a également envisagé l’autorisation d’une cession à titre gracieux à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat des parcelles de terrain non bâti d'intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d'une gestion publique et modifier en conséquence le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, si leurs coûts d'entretien, de gestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires.
La requête doit clairement justifier que la cession à titre gracieux va faire réaliser au syndicat des copropriétaires des économies.
II- La restructuration de la copropriété
Le fonctionnement d’une copropriété peut également être bloqué par un cadre juridique inadapté.
L’étude d’impact du projet de loi ALUR posait le diagnostic suivant : « le redressement pérenne de la copropriété nécessite parfois une restructuration juridique et physique complète de la copropriété Ainsi, il peut s’avérer nécessaire de diviser le syndicat en plus petites entités plus facilement gouvernables » et « faciliter la restructuration des copropriétés ».
- La restructuration juridique : modification du règlement de copropriété (art.29-9 L 65)
C’est pourquoi le législateur a prévu que sur saisine motivée de l'administrateur provisoire et si le rétablissement financier de la copropriété le nécessite, le juge peut l'autoriser à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété, notamment d'individualisation du chauffage, et modifiant la répartition des charges. Dans le cas de travaux d'individualisation du chauffage, le juge autorise par la même décision la réalisation de ces travaux (article 29-9 alinéa 1 de la loi de 1965).
- La restructuration matérielle : création de syndicats secondaires et division (art.29-8 L 65)
L’étude d’impact du projet de la loi ALUR avait d’ailleurs souligné que les pouvoirs de l’administrateur provisoire ne lui permettent pas de restructurer efficacement les copropriétés de grande taille dont la complexité juridique ou technique est source de charges extrêmement lourdes.
C’est pourquoi l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 assouplit les possibilités de restructuration des syndicats de copropriétés en permettant à l’administrateur d’initier la création de syndicats secondaires ou la division du syndicat.
Cette restructuration n’est pas réservée par le texte aux grands ensembles immobiliers, et peut être juridiquement mise en œuvre dans des situations de blocages que seule une séparation peut solutionner. La Cour d’appel de Paris a ainsi validé la scission entre deux bâtiments, les copropriétaires n’étant pas parvenus depuis 10 ans à s’entendre pour désigner un syndic (CA PARIS, 1, 3, 03-05-2016, n°15/00179).
Ainsi, l’article 29-8 prévoit que :
« Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu'il fixe et sur demande de l'administrateur provisoire :
1° La constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires ;
2° La division du syndicat ».
Il faut donc choisir entre une organisation fédérale, dans laquelle un syndicat principal gère les parties communes et éléments d’équipements communs à l’ensemble des copropriétaires, et des syndicats secondaires assurant l’entretien, la gestion et l’amélioration des bâtiments, et la division de l'ensemble immobilier en plusieurs copropriétés réduites et totalement autonomes.
- La création de syndicats secondaires
Avant d'envisager de saisir le juge de la constitution d'un syndicat secondaire, il faut tout d'abord vérifier que les conditions préalables fixées par la loi soient remplies (1). Se posera ensuite le problème de l'opportunité de la création de ce syndicat secondaire (2).
- Les conditions préalables à la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires sont -elles remplies ?
L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi Elan, qui aux conditions matérielles de l’existence de plusieurs bâtiments a ajouté une alternative qui est plus fonctionnelle : l’existence de plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome. Ainsi, désormais, dès lors que des locaux ou un ensemble de locaux sont susceptibles d’être gérer de façon autonome, ils peuvent se constituer un syndicat secondaire, indépendamment de l’existence de parties communes spéciales. Cela permet par exemple de gérer un parking en sous-sol dans le cadre d’un syndicat secondaire.
La justification de l’impossibilité de rétablir autrement la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété.
Le juge ne peut être saisi que si l’administrateur justifie dans son rapport l’absence d’alternative au redressement. C’est le cas par exemple lorsque les copropriétaires ne parviennent pas à désigner un syndic, ou lorsque l’équilibre des comptes ne peut être rétabli.
- La constitution de syndicats secondaires est-elle opportune ?
La constitution d'un syndicat secondaire est un moyen d’intéresser les copropriétaires à la gestion de leur immeuble et de lutter contre l'absentéisme.
Inconvénients : Il est certain que l'existence d'un ou plusieurs syndicats secondaires peut créer une confusion dans l’esprit des copropriétaires en raison de la nécessité de tenir à la fois des assemblées pour le syndicat secondaire et pour le syndicat principal.
Par ailleurs, les copropriétaires reçoivent des décomptes de charges à la fois du syndic principal et du syndic du syndicat secondaire.
Il est donc indispensable que les compétences respectives des syndicats secondaires et du syndicat principal soient clairement définies afin de faciliter la cohabitation entre les syndicats secondaires et le syndic principal.
- Les modalités de saisine du juge
L’administrateur doit au préalable rédiger un rapport faisant état de l’avis du conseil syndical, dans lequel il doit :
- Justifier la solution retenue et l’absence d’alternative au redressement,
- Préciser les conditions matérielles, juridiques et financières de constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires,
- Joindre les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des syndicats secondaires,
- Exposer les éventuels travaux préalables nécessaires pour réaliser la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires
La saisine du « juge » :
La rédaction de l’article 29-8 conduit à considérer que seul l’administrateur provisoire peut être à l’origine de la saisine du « juge ».
En l’état de sa rédaction actuelle, l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 est ambiguë sur les modalités de saisine du juge.
En effet, le législateur indique que « le juge » peut prononcer aux conditions qu'il fixe et sur demande de l'administrateur provisoire la constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires ou la division du syndicat.
Cette rédaction pourrait être compatible avec une saisine du juge par voie de requête. Toutefois, le même article indique que « le jugement » autorisant la division ou la constitution d'un syndicat secondaire homologue également les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division des syndicats issus de la division ou les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution d'un syndicat secondaire, et que « le jugement » prononçant la division du syndicat, emporte dissolution du syndicat initial. Cela suppose donc la saisie par voie d’assignation.
Dès lors, dans l’attente d’une évolution éventuelle du texte, nous sommes enclins à considérer que c’est le tribunal judiciaire qui doit être saisi (et non le Président selon la procédure accélérée au fond, car le texte ne le prévoit pas) afin d’obtenir un jugement. Ne pouvant se donner assignation à lui-même, l’administrateur provisoire devrait faire désigner un mandataire ad hoc chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’assignation qui lui sera délivrée. Le délai d’une procédure au fond étant incompatible avec l’urgence des mesures de redressement, il est recommandé de présenter une demande d’assignation à jour fixe.
Les pouvoirs du « juge » :
Le tribunal saisi d’une demande de création judiciaire de syndicats secondaires :
- Prononce la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires,
- En fixe les conditions,
- Autorise les travaux nécessaires,
- Homologue les nouveaux règlements et états descriptifs de division,
- Désigne pour chaque syndicat secondaire la personne chargée de de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
Le jugement doit être signifié au mandataire ad hoc.
- La division du syndicat
- Les conditions préalables à la division sont -elles remplies ?
- La pluralité de bâtiments.
- L’impossibilité de rétablir autrement la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété.
- La division du syndicat est-elle opportune ?
- Les modalités de saisine du juge
- Justifier la solution retenue et l’absence d’alternative au redressement,
- Préciser les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat,
- Etablir la répartition des parties communes du syndicat initial,
- Joindre les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats,
- Dresser un état des créances et des dettes du syndicat et établir leur répartition selon les principes suivants :
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
- Joindre un plan d'apurement des dettes transmises pour chacun des syndicats créés par la division. Ce plan est validé et s'impose aux syndicats issus de la division, qui le mettent en œuvre selon les modalités définies à l'article 29-5.
- Exposer les éventuels travaux préalables nécessaires pour réaliser la division,
La division en volumes doit être considérée comme une procédure subsidiaire par rapport au retrait ou à la scission classique. Elle n'a d'utilité que si la division du sol est impossible.
Toutefois, Le IV de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la scission d’une copropriété en volumes est possible dans le cas :
« d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome ».
Et précise : « « La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique ».
La contradiction est évidente : dès lors que la division en volumes est exclue pour un bâtiment unique, le critère de l’existence de plusieurs entités homogènes dans un bâtiment affectées à des usages différents ne semble pas justifier une division en volumes.
Dès lors, la division en volume pour les copropriétés existantes ne serait réservée qu’aux ensembles immobiliers comprenant plusieurs bâtiment. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué en ce sens (Cour d’Appel d’Aix en Provence, 28 mars 2017, n° 15/14766).
L’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965, ne permet pas de déroger à cette règle, la notion d’immeuble au sens de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d‘ordre public depuis la loi Elan, n’est pas assimilable à celle de bâtiment unique.
Si les conditions sont requises, l’administrateur doit joindre le rapport d'un expert désigné par ses soins, aux frais du syndicat des copropriétaires, établissant que l'immeuble ou l'ensemble immobilier peuvent être scindés en volumes sans parties communes indivises et fonctionnant de façon autonome, et après consultation du maire de la commune du lieu d'implantation et du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.
La saisine du « juge » :
L’article 62-15 du décret de 1967 prévoit la possibilité d’une saisine du « juge » par des copropriétaires :
« Après le dépôt du rapport de l'administrateur, des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat peuvent assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond le syndic désigné en vue de voir prononcer la division du syndicat. La même procédure peut être mise en œuvre par le procureur de la République si l'ordre public l'exige.
Le syndic désigné informe de la date d'audience les copropriétaires. Ceux-ci peuvent être entendus par le juge ».
Le procureur de la République peut mettre en œuvre la même procédure si l'ordre public l'exige.
Les pouvoirs du « juge » :
Le juge saisi d’une demande de division judiciaire du syndicat :
- Prononce la division du syndicat,
- En fixe les conditions,
- Autorise les travaux nécessaires,
- Homologue les adaptations du règlement de copropriété engendrées par la scission et les états descriptifs de division,
- Valide le plan d‘apurement des dettes pour chacun des syndicats,
- Désigne pour chaque syndicat secondaire la personne chargée de de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
Le jugement entérinant la division emporte dissolution du syndicat des copropriétaires. Il faut donc anticiper la désignation et la mission du liquidateur.
Historique
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La Cour de cassation a été amenée à préciser que ses décisions ne peuvent pas faire l’objet de contestation (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.923, FS-B).
Toutefois, ces pouvoirs peuvent dans certains cas être insuffisants et l’administrateur doit alors avoir recours aux outils exceptionnels qui sont mis à sa disposition dans la loi pour contourner les blocages juridique et économique qui entravent la sortie de crise.
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Travaux en copropriété.
le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des conséquences des malfaçons et de l’abandon du chantier par l’entreprise suivi de sa liquidation judiciaire, s’il n’est pas justifié qu’il a accompli toutes les diligences qui lui incombaient dans le suivi des travaux approuvés par l’assemblée générale, et dans les paiements des entreprises.
En l’absence de maître d‘œuvre désigné par l’assemblée générale pour suivre et contrôler les travaux, c’est le syndic qui doit, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, en assurer le suivi et le contrôle, et conseiller les copropriétaires.